二手房的五年怎么算

二手房的五年计算时间是从 房产证或契税票的日期孰先的原则来计算的。具体计算方式如下：

房产证日期：

以房产证上的登记日期为起始时间，计算到出售该房产的日期为止。如果这段时间满五年，则出售方可以享受免征个人所得税的优惠。

契税票日期：

契税票的开具日期也可以作为计算满五年的起始时间。如果契税票上的日期早于房产证的日期，则以契税票日期为准。

孰先原则：

如果房产证和契税票的日期不一致，以日期在前的为准。例如，如果房产证是2012年3月21日领证的，那么到2017年3月21日，房产证时间就正好满5年。如果契税票的开具日期是2012年2月10日，那么到2017年2月10日，就认为已经满五年。

需要注意的是，这里的“五年”是指连续的五个完整年度，不包括房产证登记日所在的那一年。例如，如果房产证上的登记日期是2018年12月31日，那么从2019年1月1日开始计算，到2023年12月31日止，这段时间内出售该房产，就可以享受免税政策。

综上所述，在计算二手房是否满五年时，应优先查看房产证或契税票的日期，取其中较早的一个作为起始时间，然后计算到出售日期是否满足连续五个完整年度的要求。